Achat de 2 nouveaux studios !

Achat studio Après la vente de ma 2^e résidence principale (changement de vie professionnelle oblige), je m’étais faite la promesse ou plutôt les promesses suivantes : 1. Ne pas racheter de si tôt une nouvelle résidence principale ; mais surtout, 2. Réinvestir dès que possible la plus-value dégagée de la vente de cet appartement. Et c’est exactement ce que je me suis empressée de faire !

Quelques semaines après mon arrivée dans ma nouvelle région, ni une ni deux, je me suis mise à éplucher les annonces. Mes recherches se sont concentrées sur des biens de petites surfaces, proches facs ou écoles : je ferai de la location meublée pour étudiants.

Après, quelques recherches et appels, force fut de constater que le prix des biens n’étaient pas des plus attractifs et le choix trop restreint (j’arrivais en fait trop tard sur un marché peu dynamique). Il fallait que je change de plan compte tenu du peu de temps dont je disposais (je ne voulais absolument pas rater la rentrée étudiante). J’ai donc décidé de me tourner vers la ville dans laquelle mon compagnon avait investit quelques mois auparavant et plus précisément dans le quartier de son bien (quartier proche domaine universitaire regroupant également de nombreuses écoles). Cela m’a fait gagner énormément de temps. En effet, le marché était connu, le quartier également et les informations glanées quelques mois plus tôt étaient encore d’actualité (prix de vente moyens, loyers pratiqués, absence de grands projets aux alentours, attractivité de la zone, …).

Il ne restait plus qu’à prendre mon téléphone et faire un premier tri (il était hors de question de visiter tout ce qui se présentait). Mon seul objectif était de savoir si côté chiffre la rentabilité était à la clé. Si oui, prise de rendez-vous pour visite, si non, « je vous remercie pour vos informations. Au revoir. », au suivant !

Cet exercice peut paraitre « froid » et n’est pas compris par un certain nombre de personnes, cependant, il m’a permis de ne pas perdre un temps dont je ne disposais pas (début des recherches sur internet mi avril pour une mise en location souhaitée début septembre). Mes visites se sont donc concentrées seulement sur les biens regroupant l’ensemble des critères essentiels à mes yeux : prix d’achat dans la moyenne basse, emplacement, bonne rentabilité potentielle.

Malgré tous ces éléments, ma 1^e vague de visites a été infructueuse. Soit les appartements étaient moins bien placés qu’annoncés, soit ils étaient en mauvais état. Seul un appartement me faisait encore hésiter, même si son agencement ne me plaisait guère (studio en duplex peu pratique pour l’ameublement et l’entretien, escalier trop imposant, niveau supérieur assez sombre). C’est d’ailleurs parce que je n’étais pas entièrement convaincue que j’ai décidé de « prendre mon temps », d’entreprendre une petite négociation et demander à mes beaux-parents qui habitent non loin d’effectuer une 2^e visite (cela me permettrait d’avoir un avis objectif et rassurer le vendeur sur mes intentions). Leurs missions consistaient à : me donner leur avis sur le dit-bien et visiter un autre studio que je n’avais pas pu voir lors de mon précédent déplacement et se trouvant également dans la résidence.

Bien m’en a fait, car selon leur retour, ce n’était peut-être pas le meilleur investissement à effectuer : « Tu me laisses 1 mois dans « ça », moi étudiant, je me pends aux barreaux de l’escalier… » Dixit beau-papa. Autrement dit par ma belle-maman, le studio était mal agencé avec une perte de place considérable et peu accueillant compte tenu du prix (68 000€).

Le 2^e studio visité, quant à lui, ne recevait que des éloges : lumineux, propre, « plus grand » avec en plus un petit coin nuit, aucune perte de place ! Ce bien semblait idéal sachant qu’il était un peu moins cher que le précédent (67 000€). De plus, l’agence immobilière (également syndic de copropriété) en mettait un autre identique en vente, au même prix. Information importante car l’idée d’acquérir 2 biens plutôt qu’1 seul était en train de faire son chemin dans ma tête de jeune investisseur. Après tout, quels étaient les freins à ce que j’investisse dans 2 biens ? Mon business plan tenait la route sachant que mon objectif est de maximiser le rendement en faisant en sorte que la plupart des charges inhérentes au bien (prêt, charges copro, taxe foncière, …) soient prises en charge par le loyer. De plus, je n’ai pas énormément de charges (pas de prêt à la consommation, pas d’enfant, pas de prêt lié à la résidence principale, loyer divisé par 2, …), du coup, côté banquier pas de soucis. Tous les voyants sont au vert. Le seul frein serait éventuellement, le fait de tout faire en même temps, de ne pas prendre assez de recul, d’acheter 2 biens dans la même résidence, la réticence de Monsieur, … Finalement, de faux prétextes pour moi ! Du coup, j’ai foncé sans même avoir visité ces appartements (merci les beaux-parents), en me faisant une idée grâce à quelques photos et en ayant le plan (cela m’a permis d’imaginer l’agencement futur) !

Après (petite) négociation, j’ai pu acquérir chacun des appartements au prix de 66 000€. A vrai dire, ce n’est pas énorme comme « ristourne », mais je n’ai pas à me plaindre, car je n’ai strictement rien fait et surtout je n’avais pas beaucoup de temps! J’ai juste fait valoir l’argument suivant auprès du syndic : « Je souhaite acheter les deux biens, ils ne sont pas sur le marché depuis longtemps certes, cependant, vous syndic, je vous facilite la vie. A 66 000€ chacun, je les prends sans attendre. ». Il s’est chargé de faire le reste. Résultat des courses, début juin, les compromis de vente étaient signés chez le notaire (le syndic s’étant chargé de briefer un notaire de sa connaissance du caractère urgent des transactions).

Les actes de ventes, eux, ont été signés fin août pour une mise en location moins d’une semaine après (rafraichissement, aménagement, visites pour location compris)! Tout est bien qui finit bien version « Speedy Gonzales » !